土地增值税实施细则解读「2021年企业所得税返还政策」

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土地增值税怎么清算?

考呀呀答:一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主,符合条件的就要进行清算,那具体要符合哪些条件呢?小编从两个方向来讲,一个是必须进行土地增值税清算的,一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算):

(1)开发项目全部竣工,并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算,是按项目清算,一个企业里可能有几个项目同时进行,有的完成了,有的没有完成,只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目,无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算):

(1)已竣工的项目,并销售完成85%以上;或者,虽然销售没有完成85%,但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了,但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司,但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先,财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算,那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的,那么就要清理那没有开发票房屋,哪些是自用或出租的,这部分是不用交土地增值税的;除了自用或出租的房屋,还有一些未开具发票的房屋,有哪些是视同销售的也要征缴土增税,比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后,就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表,可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格:

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用,都必须有发票才能进入扣除项目,如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税?

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条第(一)项规定,营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定,清算土地增值税时可以扣除的税费包括:城建税、教育费附加、地方教育附加,但是不包括增值税、企业所得税。

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